주택담보대출을 갈아탄 뒤 월 납입액이 줄었다고 해서 총이자도 줄었다고 판단하면 안 됩니다. 금리가 내려간 효과와 상환 기간을 늘린 효과가 섞여 있기 때문입니다. 같은 잔액·상환 방식·기간을 먼저 비교하고, 만기가 달라지면 총이자와 일정 시점의 남은 원금까지 확인하세요.
이 글은 가정한 숫자로 비교 방법을 설명합니다. 현재 은행별 금리나 실제 신청 가능 조건을 안내하는 상품 비교표가 아닙니다. 기존 제목에 있던 ‘000만원’과 확인되지 않은 일상 경험·관련 없는 이자제한법 이야기는 수정했습니다.
2억 원 대출: 금리는 낮아졌는데 총이자가 늘어나는 예시
지금부터 갚을 원금 2억 원을 원리금균등으로 상환한다고 가정합니다. 기존 금리는 연 4.5%, 남은 기간은 30년입니다. 새 대출 금리는 연 4.0%이며, 30년 또는 40년으로 비교합니다. 전 기간 금리가 그대로이고 거치 기간이 없으며 매달 같은 간격으로 납부한다는 단순 모형입니다. 아래 총이자는 오늘 이후 만기까지의 금액으로, 과거에 낸 이자는 포함하지 않습니다.
| 비교 항목 | 기존 대출 유지 | 새 대출 30년 | 새 대출 40년 |
|---|---|---|---|
| 금리·남은 기간 | 연 4.5%·30년 | 연 4.0%·30년 | 연 4.0%·40년 |
| 월 원리금 | 약 1,013,371원 | 약 954,831원 | 약 835,877원 |
| 만기까지 총이자 | 약 164,813,423원 | 약 143,739,013원 | 약 201,220,931원 |
| 5년 뒤 남은 원금 | 약 182,315,834원 | 약 180,895,026원 | 약 188,781,532원 |
30년으로 유지해 갈아타면 월 약 58,540원이 줄고, 모형상 총이자는 약 2,107만 원 줄어듭니다. 40년으로 늘리면 월 약 177,494원이 줄지만 총이자는 기존보다 약 3,641만 원 늘어납니다. 5년 뒤에도 40년 대출의 원금이 더 많이 남습니다. 월 부담을 줄이는 목적과 총비용을 줄이는 목적을 구분해야 하는 이유입니다.
숫자는 원리금균등 계산식으로 계산한 뒤 원 단위에서 반올림했습니다. 월 납입액 = 원금 × 월이율 ÷ [1 − (1 + 월이율)−개월 수], 총이자 = 반올림 전 월 납입액 × 개월 수 − 원금입니다. 은행의 일수·납부일·원 단위 처리에 따라 실제 상환표와 차이가 날 수 있습니다.
5년 뒤 매도할 계획이라면 만기 총이자만 보면 안 됩니다
5년 뒤 대출을 정리한다면 그동안 낸 이자와 전환 비용을 같은 5년 동안 비교하세요. 이 모형의 첫 60개월 이자는 기존 약 43,118,072원, 새 30년 약 38,184,862원, 새 40년 약 38,934,148원입니다. 만기까지 유지하는 비교와 5년 뒤 정리하는 비교는 다른 판단을 낳을 수 있습니다.
월 납입액에는 원금 상환도 들어 있습니다. 납입액 차이 전부를 ‘이자 절약’으로 계산하면 안 됩니다. 매도·상환 시점에 돌려줘야 할 잔액도 확인해야 합니다. 예를 들어 새 대출의 전환 비용을 가정상 120만 원으로 두면 5년 이자 절약분에서 그 금액을 빼고, 5년 뒤 중도상환 비용이 추가로 드는지 별도로 확인합니다.
은행에 요청할 자료 5가지
- 현재 대출의 잔액과 남은 기간, 앞으로의 월별 원금·이자 상환표
- 같은 잔액·같은 남은 기간으로 계산한 새 대출 상환표
- 만기를 늘린 견적을 받을 경우, 같은 시점의 잔액과 만기 총이자
- 기존 대출 정리 비용과 새 대출 실행 비용의 항목별 원화 금액
- 우대금리 조건, 금리 변동 주기, 조건을 지키지 못했을 때의 금리
기간 연장이 누구에게나 가능한 것은 아닙니다. 대출 한도·심사·신청 조건은 신청 시점의 금융회사 안내로 확인하세요. 비용을 대출에 더해 빌리면 원금도 늘어나므로 위 2억 원 비교를 그대로 적용할 수 없습니다.
함께 확인할 내용과 출처
수수료를 포함한 단순 회수 기간은 주담대 갈아타기 손익분기점 계산 글에서 확인할 수 있습니다. 이 글은 상환 기간이 달라지는 경우를 다룹니다.
- 금융위원회: 주택담보대출 대환 관련 안내 — 2023년 9월 자료입니다. 비용과 조건을 비교해야 한다는 참고 자료이며 2026년 신청 규정 전체로 사용하지 않았습니다.
- 수치 표: 이 글에 명시한 가정과 원리금균등 계산식으로 직접 계산했습니다.
2026년 10월 3일 갱신. AI를 활용해 작성·편집하고 공식 자료와 계산을 대조했습니다. 확인하지 않은 개인 경험이나 경력은 쓰지 않았습니다.